راهی برای حذف رانت بازی در بورس

از سال 1974، وزارت مسکن و توسعه شهری ایالات متحده (HUD) به خانوارهای کم درآمد کمک کرده است تا از طریق برنامه ای که بر بازار اجاره خصوصی متکی است، مسکن اجاره ای بهتری دریافت کنند و سهم درآمد خود را که به سمت اجاره می رود کاهش دهند. از سال 1997، 1. 4 میلیون خانوار دارای گواهی یا کوپن های بخش 8 بودند که به آنها اجازه می دهد واحدهای واجد شرایط را در بازار خصوصی اجاره کنند و از دولت فدرال یارانه اجاره دریافت کنند. یک پارامتر کلیدی در اجرای برنامه های گواهی و کوپن، اجاره بازار منصفانه (FMR) است. این مقاله توضیح می‌دهد که FMR چیست، چگونه در این برنامه‌ها کار می‌کند و HUD چگونه آنها را محاسبه می‌کند.

نقش FMR ها

FMR ها نقش های مختلفی را در برنامه های گواهی و کوپن ایفا می کنند. در هر دو برنامه، FMR ها محدودیت هایی را تعیین می کنند. در برنامه گواهی، FMR ها محدودیت هایی را در مورد واحدهایی که می توان اجاره کرد تعیین می کنند. در برنامه کوپن، FMR ها محدودیت هایی را برای یارانه ارائه شده به خانوار تعیین می کنند. خانواده های دارای برنامه گواهی نمی توانند واحدهایی با اجاره ناخالص بیش از FMR اجاره کنند. دریافت کنندگان معادل مابه التفاوت اجاره بهای ناخالص و 30 درصد درآمد خود یارانه دریافت می کنند. 1 خانوارهای برنامه کوپن یارانه ای معادل تفاوت بین FMR و 30 درصد درآمد ماهانه خود دریافت می کنند. شرکت کنندگان در برنامه کوپن می توانند واحدهایی را برای زندگی با اجاره ناخالص بالاتر از FMR انتخاب کنند، اما باید تمام هزینه تفاوت بین اجاره ناخالص و FMR را به اضافه 30 درصد درآمد خود بپردازند.

FMR ها در درجه اول برای کنترل هزینه ها عمل می کنند. تحقیقات نشان داده است که دریافت کنندگان برنامه منطقی عمل می کنند و واحدهایی با اجاره ناخالص نزدیک به FMR ها، یعنی بهترین واحدهای موجود بر اساس قوانین برنامه را انتخاب می کنند. 2 به طور متوسط، FMR های بالاتر به معنای هزینه های بالاتر به ازای هر خانوار خدمت شده است و در یک بودجه ثابت، به خانوارهای کمتری کمک می شود. FMR ها همچنین به اطمینان از منطقی بودن برنامه مسکن کمکی بخش 8 کمک می کنند. عموم مالیات دهندگان احتمالاً تمایلی به حمایت از برنامه مسکن کمکی ندارند که خانواده های کم درآمد را در واحدهای مسکونی قرار می دهد که به طور قابل توجهی بهتر از واحدهای اجاره ای معمولی هستند.

در حالی که واقعیت‌های بودجه و حساسیت‌ها نسبت به پذیرش عمومی فشارهایی را برای تنظیم FMR در سطوح پایین ایجاد می‌کند، نگرانی‌های دیگر انگیزه‌های جبران‌کننده‌ای برای افزایش FMR ایجاد می‌کنند. برای اینکه برنامه بخش 8 به درستی کار کند، دارندگان گواهینامه و کوپن باید یک منبع کافی از واحدهای اجاره ای مناسب، ایمن و بهداشتی برای انتخاب داشته باشند. واحدهای با کیفیت بالاتر اجاره بالاتری دارند، بنابراین FMR ها باید به اندازه کافی بالا باشند تا انتخاب های قابل قبولی برای شرکت کنندگان فراهم کنند. علاوه بر این، برنامه‌های گواهی و کوپن به گونه‌ای طراحی شده‌اند که به خانواده‌های کمک‌شده اجازه می‌دهد از میان محله‌های مختلف انتخاب کنند. FMR ها همچنین باید به اندازه کافی بالا باشند تا انتخاب های قابل قبولی را در میان محله ها ارائه دهند.

استاندارد FMR

از زمانی که کنگره برنامه بخش 8 را در سال 1974 تأسیس کرد، سه تعریف از FMR ها ارائه شده است. تعریف فعلی که در سال 1995 به اجرا درآمد، شامل چندین عنصر است:

FMR صدک 40 اجاره ناخالص برای واحدهای اجاره ای معمولی و غیر استاندارد است که توسط جابجایی های اخیر در بازار مسکن محلی اشغال شده است. 3

صدک چهلم: صدک 40 نقطه ای از توزیع اعداد است که در آن 40 درصد اعداد کمتر یا مساوی با آن و 60 درصد اعداد بزرگتر یا مساوی با آن باشند. در مجموعه اعداد، 458 دلار صدک 40 خواهد بود. 4 صدک 40 از نظر مفهوم شبیه به میانه است. میانه صدک 50 است.

اجاره ناخالص: اجاره ناخالص عبارت است از مجموع اجاره بها پرداخت شده به مالک به اضافه هرگونه هزینه آب و برق که مستاجر متحمل می شود. خدمات آب و برق، گاز، آب و فاضلاب، و خدمات حذف زباله و نه خدمات تلفنی است. اگر مالک تمام خدمات آب و برق را بپردازد، اجاره ناخالص برابر با اجاره ای است که به مالک پرداخت می شود.

واحدهای اجاره‌ای معمولی و غیر استاندارد: در توسعه FMR، واحدهای زیر مستثنی می‌شوند: واحدهای مسکونی عمومی، واحدهای اجاره‌ای ساخته‌شده در 2 سال گذشته، واحدهای اجاره‌ای در نظر گرفته شده از نظر کیفیت، اجاره‌های فصلی، و واحدهای اجاره‌ای در 10 هکتار یا بیشتر. این تعریف واحدهای مسکونی عمومی را مستثنی می کند تا از انحراف اجاره بهای یارانه ای جلوگیری شود. به همین ترتیب، واحدهای اجاره ای ساخته شده در 2 سال گذشته برای حذف واحدهای انتهای بالاتر بازار از توزیع حذف می شوند. از آنجایی که بخش 8 به دنبال بهبود کیفیت مسکن خانواده های کم درآمد است، واحدهای غیر استاندارد از توزیع حذف می شوند. در نهایت، واحدهای فصلی و واحدهای روی زمین‌های بزرگ، بخشی از بازار در نظر گرفته شده برای دریافت‌کنندگان بخش 8 نیستند.

اشغال شده توسط جابجایی های اخیر: تعریف FMR ها تشخیص می دهد که مالکان اغلب از مستاجران جدید بیشتر از مستاجران فعلی با اجاره نامه دریافت می کنند. به همین دلیل، این تعریف، توزیع مورد استفاده برای محاسبه FMR را به واحدهای اشغال شده توسط جابجایی های اخیر محدود می کند. HUD دریافته است که واحدهای جابجایی اخیر معمولاً تقریباً 6 درصد بیشتر از سایر واحدها اجاره می دهند. با این حال، این رابطه می تواند به طور گسترده ای متفاوت باشد. در بازارهایی که تقاضا قیمت مسکن اجاره‌ای را افزایش می‌دهد، اختلاف بین اجاره‌های اخیر و سایر اجاره‌ها می‌تواند بسیار بیشتر باشد. HUD همچنین بازارهایی را مشاهده کرده است که در آن جابجایی‌های اخیر کمتر از مستاجران فعلی با اجاره‌نامه پرداخت می‌کنند، زیرا تقاضا برای واحدهای اجاره‌ای نتوانسته با عرضه مطابقت داشته باشد.

در بازار مسکن محلی: برای دستیابی به اهداف کنترل هزینه و کارایی، FMRها باید در چارچوب بازار مسکن که دریافت کنندگان گواهی و کوپن در آن خرید می کنند، محاسبه شوند. HUD به طور کلی از تعاریف منطقه شهری اداره فدرال مدیریت و بودجه (OMB) برای تعریف بازارهای مسکن محلی در بافت های شهری استفاده می کند. از آنجایی که OMB مناطق شهری را بر اساس الگوهای رفت و آمد تعریف می کند، آنها بازار مسکن در دسترس خانوارهای شاغل در منطقه را نشان می دهند. با گسترش الگوهای رفت و آمد، HUD مجبور به ایجاد بازارهای مسکن محلی محدودتر در چند منطقه شهری شده است. برای مثال، زمانی که OMB پس از سرشماری سال 1990، منطقه شهری واشنگتن، دی سی را دوباره تعریف کرد، دو شهرستان در ویرجینیای غربی و برخی از شهرستان‌های دوردست، عمدتاً روستایی در ویرجینیا را اضافه کرد. متعاقباً HUD این شهرستان ها را از منطقه اجاره بازار منصفانه واشنگتن دی سی حذف کرد. در مناطق غیر کلانشهری، HUD از شهرستان به عنوان بازار مسکن محلی استفاده می کند. به طور کلی، HUD FMR را برای 354 منطقه شهری، 2366 شهرستان در مناطق غیرکلانشهری، و 16 شهرستان با HUD از تعاریف OMB از 6 منطقه شهری کاهش یافته است.

FMR‌ها برای واحدهای اجاره‌ای با اندازه‌های مختلف اتاق خواب تنظیم شده‌اند، و قوانین بخش 8 بر اساس اندازه خانوار و سن و جنسیت کودکان تعیین می‌کند که یک خانوار چه اندازه واحدی را می‌تواند انتخاب کند.

چگونه HUD FMR ها را تخمین می زند

عدم تمایز بین تعریف FMR ها و نحوه تخمین HUD آنها باعث سردرگمی قابل توجهی شده است. به عنوان مثال، تعریف مشخص نمی کند که چه کسی یک جابجایی اخیر است. بسته به داده‌های موجود، HUD خانوارهایی را که در 15 تا 22 ماه گذشته به آنجا نقل مکان کرده‌اند به‌عنوان جابجایی‌های اخیر حساب می‌کند. اساساً، معاوضه سیاست بین هزینه‌های کمتر به ازای هر خانواده، مقبولیت عمومی مسکن ارائه‌شده، و توانایی ارائه دامنه انتخاب مناسب در میان واحدها و محله‌ها در سطح تعریف رخ می‌دهد، نه در سطح اندازه‌گیری. پس از انتخاب تعریف، HUD تلاش می کند تا جدیدترین و دقیق ترین اندازه گیری تعریف را در هر ناحیه FMR ارائه دهد. اگر در یک بازار خاص، تعریف FMR منجر به هزینه‌های بالای هر واحد یا مشکلات شدید دریافت‌کنندگان گواهی و کوپن در یافتن واحدهای مناسب شود، HUD تنها در صورتی که FMR را به درستی اندازه‌گیری کرده باشد، توانایی محدودی برای پاسخگویی به این مشکلات دارد. 5 (بحث استثناها را در زیر ببینید.)

HUD با سه مشکل در تنظیم FMR سالانه برای 2736 منطقه مواجه است. اول، وزارت باید داده های کافی در مورد اجاره ناخالص برای محاسبه صدک 40 به دست آورد. دوم، باید داده ها را برای عناصر مختلف در تعریف تنظیم کند، مانند جابجایی های اخیر و مسکن غیر استاندارد. سوم، اگر داده‌ها جاری نباشند، HUD باید صدک‌های چهلم محاسبه‌شده را تنظیم کند تا قیمت‌های اجاره فعلی را منعکس کند و سپس آن‌ها را در سال مالی که FMR را برای آن تخمین می‌زند، پیش‌بینی کند.

طبق قانون، HUD از یک فرآیند رسمی در تنظیم FMR پیروی می کند. در اواخر آوریل یا اوایل ماه مه هر سال، HUD FMR های پیشنهادی FMR را برای هر منطقه FMR برای سال مالی آینده (اول اکتبر تا 30 سپتامبر) در ثبت فدرال منتشر می کند. اعلامیه ثبت فدرال از عموم مردم در مورد مناسب بودن FMR های پیشنهادی را دعوت می کند. نظرات معمولاً در حدود 1 ژوئیه ارائه می شود. 6 پس از بررسی نظرات HUD، وزارت FMR نهایی را در اواخر سپتامبر منتشر می کند تا در 1 اکتبر اعمال شود.

HUD از چهار نوع داده برای تنظیم FMR استفاده می کند. از دفتر سرشماری ایالات متحده ، HUD عصاره ویژه ای از سرشماری سال 1990 را با داده های مربوط به اجاره ناخالص برای هر منطقه کلانشهر و هر ایالت غیر متروپولیتی در کشور بدست آورده است. از نظرسنجی مسکن آمریکایی (AHS) ، HUD داده هایی در مورد اجاره ناخالص برای 47 منطقه کلانشهر به مدت 1 یا بیشتر از سال 1990 دارد. HUD همچنین هر سال داده ها را در مورد اجاره ناخالص برای 50 تا 60 منطقه یا ایالت ها با استفاده از شماره گیری رقم تصادفی جمع می کند (RDD) نظرسنجی تلفنی. سرانجام ، از فرایند اظهار نظر عمومی ، HUD اطلاعاتی را که توسط مقامات مسکن محلی و دیگران برای مناطق خاص FMR ارائه شده است ، ارائه می دهد.

از این چهار منبع ، عصاره سرشماری حاوی بزرگترین نمونه ها است و داده های مداوم را برای همه مناطق FMR ارائه می دهد. با این حال ، عصاره سرشماری کمترین جریان منابع داده است. AHS داده های ثابت 1 تا 7 سال قبل از سال مالی را که برای آن تخمین زده می شود ، ارائه می دهد. علاوه بر این ، اندازه نمونه در بین جابجایی های اخیر می تواند در نمونه های AHS برای برخی از مناطق کوچک باشد. نظرسنجی های RDD داده هایی را در مورد اجاره ناخالص برای ژانویه تا ژوئیه سال ارائه می دهد که در آن FMR ها در 1 اکتبر مؤثر می شوند. داده های ارائه شده عموم به طور کلی فعلی هستند اما احمقانه و اغلب غیرقابل استفاده هستند. 7

در همه موارد HUD از این داده ها برای تخمین FMR فقط برای واحدهای دو خوابه استفاده می کند. در سطح ملی ، واحدهای دو خوابه 43 درصد از سهام اجاره را تشکیل می دهند. آنها که متداول ترین واحد هستند ، ساده ترین واحدهایی هستند که می توانند داده ها را بدست آورند. HUD FMR را برای راندمان ، واحدهای یک خوابه ، واحدهای سه خوابه و واحدهای اندازه دیگر با استفاده از برآورد دو خوابه به عنوان پایه تخمین می زند. 8

جدول 1 توضیح می دهد که چگونه HUD منابع مختلف داده را متناسب با همه عناصر در تعریف FMR تنظیم می کند. به طور کلی ، منابع داده خود HUD - عصاره سرشماری سال 1990 ، AHS و RDD ها - اجازه می دهند تا سازگاری مستقیم به تعریف FMR برسد. با داده های به دست آمده از طریق نظرات عمومی ، HUD غالباً باید بر اساس داده های سرشماری سال 1990 یا داده های AHS تنظیماتی انجام دهد.

جدول 1. چگونه HUD با تعریف FMR با منابع مختلف داده مطابقت دارد

مرحله آخر در برآورد FMR دو خوابه ، به روزرسانی و طرح ریزی FMR اندازه گیری شده از تاریخ اندازه گیری تا اواسط سال مالی آینده ، یعنی تا اول آوریل سال بعد است. HUD از ترکیبی از منابع و تکنیک ها برای به روزرسانی و پروژه استفاده می کند. رویکرد مورد استفاده بستگی به منطقه خاص FMR و تاریخ داده های مورد استفاده برای ایجاد صدک چهلمی دارد.

اداره آمار کار، داده های شاخص قیمت اجاره سالانه را از شاخص قیمت مصرف کننده (CPI) برای 95 منطقه FMR منتشر می کند. HUD از داده‌های CPI برای به‌روزرسانی FMR‌ها برای این مناطق استفاده می‌کند و سپس FMR‌ها را با استفاده از نرخ افزایش سالانه 3 درصدی به جلو پیش‌بینی می‌کند. در تخمین FMR های پیشنهادی برای سال مالی 2000، HUD داده های CPI را برای این مناطق شهری تا دسامبر 1998 در دسترس خواهد داشت. سپس HUD FMR های پایان سال 1998 را 15 ماه جلوتر تا اول آوریل 2000 با استفاده از 3 درصد سالانه فرضی افزایش می دهد. نرخ.

برای سایر مناطقی که FMR بر اساس داده‌های سال 1993 یا بعد از آن دارند، HUD از بررسی‌های RDD ویژه برای به‌روزرسانی تا پایان سال 1998 استفاده می‌کند و سپس پروژه‌ها را تا اول آوریل 2000، دوباره با استفاده از نرخ سالانه 3 درصد فرضی، انجام می‌دهد. قبل از سال 1993، HUD از شاخص‌های قیمت اجاره بها استفاده می‌کرد که تغییرات اجاره بها را برای 4 منطقه بزرگ اندازه‌گیری می‌کرد: شمال شرقی، غرب میانه، جنوب و غرب. تجربه در طول دهه 1980 با چنین شاخص‌های گسترده‌ای رضایت‌بخش نبود، بنابراین از سال 1993، HUD بودجه بررسی‌های RDD را برای اندازه‌گیری تغییرات اجاره‌بها برای 20 منطقه کوچک‌تر تأمین کرد. 20 منطقه از بخش‌های شهری و غیرکلان‌شهری هر یک از 10 منطقه فدرال با یک تغییر مشتق شده‌اند: بخش کلان‌شهری هر منطقه فدرال، تمام مناطق شهری را که HUD دارای داده‌های CPI است حذف می‌کند. 9

برای مناطق بدون CPI محلی که دارای FMR بر اساس داده‌های سال‌های 1990، 1991 یا 1992 هستند، HUD از شاخص‌های اجاره CPI منطقه‌ای برای به‌روزرسانی این مناطق تا پایان سال 1993 استفاده می‌کند و سپس از بررسی‌های RDD برای تکمیل به‌روزرسانی تا پایان سال 1998 استفاده می‌کند. مجدداً HUD این FMRها را تا اول آوریل 2000 با استفاده از نرخ سالانه 3 درصدی پیش بینی می کند.

جدول 2 نشان می دهد که چگونه HUD FMR دو خوابه را برای نشویل در طول دهه محاسبه کرده است. نقطه شروع سرشماری سال 1990 بود. از آنجا که تعریف FMR قبل از سال 1995 از صدک 45th استفاده کرده است ، HUD از سرشماری سال 1990 برای محاسبه صدک 45 از 455 دلار از آوریل 1990 ، تاریخ سرشماری استفاده کرد. HUD سپس این تخمین را به سمت بالا 1 درصد تنظیم کرد تا الزام در تعریف را برای حذف واحدهای عادی حساب کند.. منطقه جنوب شرقی برای به دست آوردن تخمین پایان سال 1994 از 521 دلار. 10 هنگامی که تعریف FMR در سال 1995 به صدک چهلمین تغییر یافت ، برآورد پایان سال 1994 با 2. 1 درصد به 509 دلار کاهش یافت. یک بررسی RDD برای بخش کلانشهر منطقه جنوب شرقی این تخمین را در پایان سال 1995 به 525 دلار افزایش داد.

جدول 2. نمونه محاسبه FMR ، نشویل تنسی

در سال 1996 HUD یک بررسی RDD برای به روزرسانی پایه خود برای نشویل انجام داد. در این بررسی مشخص شد که صدک چهلمین به 578 دلار افزایش یافته است. پایه جدید جایگزین تمام تخمین های قبلی شد و نقطه شروع سال 1996 و FMR های بعدی شد. برآورد فعلی (سال مالی 1999) 626 دلار با به روزرسانی 578 دلار تا پایان سال 1997 با استفاده از بررسی RDD برای بخش کلانشهر منطقه جنوب شرقی و سپس پیش بینی تا 1 آوریل 1999 ، با استفاده از سالانه فرض شده سالانه 3 درصد به دست آمد. نرخ.

حداقل ، استثنائات و وب سایت

شهرستان‌های کم‌جمعیت و غیرکلان‌شهری مشکلات خاصی در تنظیم FMR‌های دقیق دارند. این شهرستان‌ها معمولاً برنامه‌های بخش 8 کوچکی دارند که انجام نظرسنجی‌های RDD برای به‌روزرسانی FMR‌های خود را برای HUD ناکارآمد می‌سازد. 11 از آنجایی که RDD های منطقه ای غیرکلانشهری ممکن است بازارهای کوچک و داغ املاک و مستغلات را از دست بدهند، به روز رسانی از سرشماری 1990 می تواند در طول زمان خطاهایی را ایجاد کند. به طور کلی، فرآیند اظهار نظر عمومی این مناطق را شناسایی می کند. متأسفانه، این مناطق کوچک و غیرشهری هستند که بیشترین مشکل را در ارائه اطلاعات مورد نیاز HUD برای تغییر FMR دارند. به این دلایل، HUD حداقل های ایالتی را در سال 1996 معرفی کرد. برای سال مالی 1996، HUD حداقل FMR را برای هر ایالت تعیین کرد که کمتر از میانگین FMR غیرکلانشهری برای ایالت یا 450 دلار است. از سال 1996، HUD از حداقل های ایالتی استفاده کرده است و محدودیت 450 دلاری را برای تورم کلی اجاره بها به روز کرده است. در سال مالی 1999، 1721 مورد از 2382 FMR شهرستان حداقل های ایالتی بودند.

طبق قانون، HUD می تواند FMR را تا 20 درصد برای بخشی از یک منطقه FMR افزایش دهد. این ماده به HUD اجازه می‌دهد تا به موقعیت‌هایی پاسخ دهد که در آن یک FMR صدک 40 در سطح منطقه، دامنه انتخاب مورد نظر را در بین واحدها یا محله‌ها فراهم نمی‌کند. در مورد استثناها سه محدودیت وجود دارد:

منطقه استثنایی نمی تواند بیش از 50 درصد از جمعیت کل منطقه FMR را شامل شود.

لیست کاملی از FMR ها را می توان از طریق اینترنت به دست آورد.

اجاره ناخالص عبارت است از مجموع اجاره بها پرداخت شده به مالک و کمک هزینه برای هر گونه هزینه خدماتی که مستاجر متحمل می شود.