سرمایه گذاری در املاک و مستغلات با نقشه همراه نیست و جاده ثروت اغلب در حال باد است. گفته می شود ، کارهایی وجود دارد که می توانید انجام دهید تا خود را در مسیر درست قرار دهید و بهترین شانس موفقیت خود را تضمین کنید. گوش دادن به متخصصان املاک و مستغلات و سرمایه گذاران موفق مکان بسیار خوبی برای شروع است.
برای اینکه شما را در ذهنیت جوانب مثبت قرار دهیم ، ما 23 نکته اساسی در زمینه سرمایه گذاری در املاک و مستغلات را از افرادی که می توانند از تجربه صحبت کنند جمع کردیم. این که آیا شما در سرمایه گذاری در املاک و مستغلات تازه وارد هستید یا در املاک سوم درآمد خود را طی می کنید ، این مقاله پر از نکات عالی مشاوره و دیدگاه های جالب است. شیرجه زدن در.
1. املاک اجاره ای را در محله های نوظهور پیدا کنید
"املاک اجاره ای یک راه عالی برای درگیر شدن با سرمایه گذاری در املاک و مستغلات است. محلات نوظهور پتانسیل رشد و مشوق های مالیاتی را برای خریداران ارائه می دهند. خریدارانی که در محله های نوظهور املاک خریداری می کنند ، سود را به حداکثر می رسانند و اطمینان حاصل می کنند که درآمد آنها هزینه های آنها را پوشش می دهد. "
-rralph dibugnara ، رئیس خانه واجد شرایط
2. سرمایه گذاری های خود را متنوع کنید
وی گفت: "معمولاً موعظه می شود که بهترین سرمایه گذاری در املاک و مستغلات در حیاط خلوت شما است. در حالی که شایستگی درک منطقه ای که در آن سرمایه گذاری می کنید وجود دارد ، من معتقدم که شما فقط با در نظر گرفتن یک منطقه جغرافیایی کوچک ، پتانسیل سودآوری خود را محدود می کنید.
با در نظر گرفتن سرمایه گذاری در سایر کشورها و شهرها ، استخر زیادی از سرمایه گذاری های موجود و در نهایت فرصت های بهتر خواهید داشت. سرمایه گذاری در یک منطقه جغرافیایی بزرگ همچنین سرمایه گذاری های شما را متنوع می کند و از سبد خرید شما در برابر نوسانات بازارهای محلی محافظت می کند. "
-Jeff Miller ، سرمایه گذار املاک و مستغلات و بنیانگذار گروه خانه AE در مریلند
3. بیش از حد مجدداً
کوری چاپل ، یک تحلیلگر گزینه های بسته شدن در 181 Close اکنون نکات عالی برای سرمایه گذاری در املاک را ارائه می دهد (که ما در چندین نکته بعدی گنجانده ایم). وی با توضیح اینكه خواص سرمایه گذاری نیازی به همبستگی با سفال های سفال ندارد ، هنگام صحبت از لهجه ها و وسایل.
"برخی از خانه های سطح بالا باید دارای بهترین میزها و وسایل نقلیه باشند. خانه های سطح پایین باید زیبا و مدرن به نظر برسند اما به گرانترین همه چیز احتیاج ندارند. برای بودجه خوب است. خوب است که با وسایل وسط جاده بروید. "
-Corey Chappell ، گزینه های بسته شدن تحلیلگر در 181 نزدیک اکنون
4- بیش از حد خود را بیش از حد نکنید
"شما می توانید برای مدت طولانی بسیار موفق باشید و همچنان شکست بخورید، اگر هر اجاره ای تا حد زیادی رهن باشد. اگر برخی از اجاره های خود را رایگان و شفاف نگه دارید و برخی از آنها را تامین مالی کنید، ترکیب خوبی از ایمنی خواهید داشت و همچنان منابع خود را افزایش می دهید.
این کار را درست انجام دهید، و چند جای خالی طولانی‌تر از حد انتظار یا کاهش جریان نقدینگی شما نباید پایان کار شما باشد.
-Corey Chappell ، گزینه های بسته شدن تحلیلگر در 181 نزدیک اکنون
5. به اجاره های تک خانواده نگاه کنید
خانه های مجردی امن ترین شرط شما برای جذب مستاجر مناسب است. همه دوست دارند در یک خانه زندگی کنند. برخی از مردم به سادگی توانایی مالی ندارند، یا نمی خواهند مالک شوند. خانه خانوادگی مجرد از نظر تاریخی در طول صد سال گذشته همیشه مورد توجه بوده است.»
6. قبل از گوش دادن به مشاوران پولی، تکالیف خود را انجام دهید
«در بسیاری از موارد، مشاوران مورد اعتماد و پولی شما (کارگزار، مدیر دارایی، حسابدار مالیاتی و غیره) ممکن است به شما پیشنهاد کنند که به طور کلی از املاک و مستغلات در مجموعه خود اجتناب کنید. آنها عموماً همان دلایل خسته کننده ای را ارائه می دهند که «غیر نقدینگی» یا «مدیریت زیاد است.» اینها می توانند استدلال های معتبری بر اساس موقعیت خاص شما باشند، اما دلیل واقعی آنها برای اجتناب از املاک و مستغلات این نیست.
کارگزاران بورس برای سرمایه گذاری شما در املاک و مستغلات پولی دریافت نمی کنند. هیچ کاری برای آنها وجود ندارد، هیچ کمیسیون و کاری برای انجام دادن وجود ندارد. یعنی، مگر اینکه آنها بخواهند شما یک REIT با هزینه بالا و غیرقابل معامله بخرید، اما اکنون انگیزه واقعی آنها را خواهید دانست. شما باید تکالیف خود را انجام دهید تا تصمیم بگیرید که آیا جریان نقدی بالقوه از املاک و مستغلات برای شما مناسب است یا خیر.
7. مسائل مربوط به نگهداری را در جوانه قبل از بزرگتر شدن، خفه کنید
"یک چیزی که تا حد زیادی به من کمک کرد نوشتن یک گزارش دوسالانه در مورد قراردادهای اجاره است. این عمدتاً برای این است که از مستاجر بپرسم آیا چیزی وجود دارد که آنها متوجه شده اند که باید اصلاح شود یا خیر."
ما همچنین زیر همه سینک ها و اطراف توالت ها و غیره را برای آسیب آب بررسی می کنیم. پیدا کردن نشتی‌های کوچک آب قبل از اینکه به مشکلات بزرگ تبدیل شوند، پول زیادی برای من ذخیره کرده است."
-سورش سرینیواسان، مدیر ارشد بازاریابی، Roofstock
8. به یک گروه شبکه محلی بپیوندید
«به معنای واقعی کلمه هزاران گروه REI (سرمایه گذاری املاک و مستغلات) در سراسر کشور وجود دارد. به یکی دو نفر بپیوندید. در چند مورد شرکت کنید. آنهایی را پیدا کنید که افراد و موضوعات مورد علاقه شما را دارند. سعی کنید گروه هایی را بیابید که محصولات را ارائه نمی کنند اما واقعاً در زمینه هایی که علاقه شما را برانگیخته است به شما آموزش می دهند و راهنمایی می کنند.
9. از متخصصان استفاده کنید
"سرمایه گذاری در املاک و مستغلات قطعات متحرک زیادی دارد. هنگامی که برای اولین بار از کار خود شروع می کنید بسیار مهم است که برای اطمینان از موفقیت و به حداقل رساندن اشتباهات ، از متخصصان در هر حوزه پروژه استفاده کنید.
خدماتی مانند Roofstock گزینه بسیار خوبی برای سرمایه گذاران است زیرا آنها تیمی از متخصصانی هستند که قبلاً از طرف شما دقت لازم را انجام داده اند. فهمیدم که با ساده نگه داشتن کارها ، اشتباهات کمتری انجام می شود و در دراز مدت سودآورتر می شوید. هیچ نکته ای برای اختراع مجدد چرخ وجود ندارد که در حال حاضر یک روند اثبات شده در دسترس شما باشد. "
-اون رابرتز ، نماینده املاک و مستغلات و سرمایه گذار با صاحبان خانه قابل اعتماد در بالتیمور ، MD
10. با بازار خود آشنا شوید
وی گفت: "هنگام سرمایه گذاری در املاک و مستغلات ، یادگیری و متخصص در بازار منتخب خود مهم است. آگاه بودن در مورد روندهای فعلی ، از جمله کاهش یا افزایش متوسط اجاره ، درآمد ، نرخ بهره و حتی نرخ بیکاری/جرم به شما امکان می دهد وضعیت فعلی بازار را بشناسید و برای آینده برنامه ریزی کنید.
قادر به پیش بینی مداوم و ماندن یک قدم جلوتر از بازار می تواند به شما کمک کند تا به یک سرمایه گذار مؤثرتر املاک و مستغلات تبدیل شوید. "
-Sacha Ferrandi ، بنیانگذار و رئیس اصلی ، منبع سرمایه گذاری سرمایه ، شرکت و تگزاس سخت پول
11. نرخ جرم را درک کنید
"در مورد میزان جرم و جنایت منطقه تحقیق کنید. وقتی اولین ملک خود را خریداری کردیم ، نتوانستیم این کار را انجام دهیم. وقتی اولین مجموعه مستاجران سه سال پیش از آنجا خارج شدیم ، سخت ترین زمان را پیدا کردیم.
از ناامیدی ، من بعد از شش ماه جای خالی ، یک جایزه حرکت را تبلیغ کردم. من حتی به برنامه های مسکن ارزان قیمت و افراد غیرانتفاعی در منطقه رسیدم تا ببینم آیا آنها مشتری های علاقه مند هستند یا خیر. بعد از صحبت با برخی از افراد و انجام تحقیقات آنلاین در مورد منطقه ، فهمیدم که این بالاترین میزان قتل در شهرستان لس آنجلس است. جای تعجب نیست که هیچ کس نمی خواست آنجا زندگی کند! "
-ky trang ho ، کلیدی مالی Media LLC
12. بودجه و جدول زمانی تعیین کنید (و انتظار دارید که هر دو را طی کنید)
"قانون شست من این است که شما باید 50 ٪ بیشتر از بودجه خود را به عنوان ذخایر ، به ویژه به عنوان یک سرمایه گذار جدید ، کنار بگذارید. بودجه شما تقریباً همیشه بالاتر از پیش بینی شده است و هنگامی که در حال بازسازی خانه ها هستید ، یک مسئله می تواند یک مورد دیگر را تشخیص دهد و غیره.
به عنوان مثال ، تعمیر لوله نشتی ممکن است به تعویض لوله و از بین بردن آسیب قالب و تعویض دیوار خشک تبدیل شود. از نظر جدول زمانی ، من می گویم که همین کار پیش می رود: اگر جدول زمانی شما 60 روز است ، برای این پروژه آماده شوید تا 90 روز طول بکشد. با هزینه های اضافه شده ، زمان اضافه می شود. "
13. صندوق روز بارانی داشته باشید
«هنگام خرید خانه‌های اجاره‌ای برای جریان نقدی، مطمئن شوید که تمام هزینه‌ها را در نظر گرفته‌اید و وجوهی را برای روزهای بارانی برای هزینه‌های آینده کنار گذاشته‌اید. برای دهه آخر مالکیت املاک اجاره ای، هزینه های سالانه ما (به استثنای هزینه های خدمات بدهی) به طور متوسط بین 45-55٪ (بسته به سال) اجاره ناخالص بوده است. اینها برای املاکی است که بین 800 تا 1000 دلار در ماه اجاره می کنند.
اگر املاک گران‌قیمت را اجاره می‌کنید، نسبت‌های شما ممکن است متفاوت باشد، اما برای اکثر بازارها، نسبت‌های شما بسیار شبیه به آنها خواهد بود. مطمئن شوید که برای پوشش هزینه‌های پیش‌بینی‌نشده، ذخیره‌ای دارید، زیرا هیچ‌وقت نمی‌دانید که چه زمانی اتفاق می‌افتد.»
14. با سرمایه گذاری های خود مانند یک تجارت رفتار کنید
"سرمایه گذاری در املاک و مستغلات یک تجارت است و مانند هر کسب و کار دیگری نیاز به برنامه ریزی، اجرا و مدیریت هدفمند دارد. موفق ترین کسب و کارها توسط افراد با کیفیت بالا در هر سطح از سازمان اداره می شوند.
کسانی که این واقعیت را نادیده می گیرند، مقدر شده اند که مبارزه کنند یا حتی شکست بخورند. صرف نظر از اینکه چقدر بزرگ یا کوچک می خواهید کسب و کار سرمایه گذاری املاک و مستغلات خود را توسعه دهید، اگر می خواهید موفق شوید باید آن را مانند یک تجارت اداره کنید."
15. اگر نمی توانید قیمت را شکست دهید، شرایط را شکست دهید
«اگرچه قیمت پیشنهادی اولین چیزی است که فروشندگان به آن نگاه می کنند، اما تنها چیزی نیست. شرایط مهم هستند. اغلب، شخص دیگری بیش از شما پیشنهاد می دهد. اگر چنین است، به فروشنده شرایط مطلوب بدهید.
می‌توانید شرایط را با استفاده از نماینده امانی فروشنده، کاهش دوره بازرسی، افزایش سپرده پولی جدی، داشتن تاریخ بسته شدن زودتر، و محدود کردن موارد احتمالی ارزیابی و تأمین مالی، بهبود بخشید.»
-لوکاس ماچادو، رئیس، House Heroes LLC
16. روی جای خالی حساب کنید
«مگر اینکه جیب‌های عمیقی نداشته باشید، می‌خواهید از حفره‌ای که یک جای خالی در جریان نقدی‌تان ایجاد می‌کند اجتناب کنید. تنها راه برای انجام این کار این است که آن را در هزینه حمل ملک لحاظ کنید. برای اکثر صاحبخانه ها، این به این معنی است که فرض کنیم همه ماه های یک سال درآمد ایجاد نمی کنند.
برای برخی این به معنای 2٪ کمتر در درآمد است، برای برخی دیگر به اندازه 10٪ از دست دادن درآمد است. نکته کلیدی این است که ملک، نوع مستاجر را ارزیابی کنید و سپس میزان ضرر درآمدی را که باید به صورت سالانه انتظار داشته باشید را در نظر بگیرید.
-Michael Jakobczak، نماینده فروش، Zolo
17. همانطور که پورتفولیوی شما رشد می‌کند، دیگر یک جک از همه معامله‌ها نباشید
"بیشتر اوقات ، سرمایه گذاران جدید املاک و مستغلات خود را متقاعد می کنند که خود این ملک را مدیریت می کنند. خوب است ، تا زمانی که وقت ، انرژی و دانش خود را داشته باشید. اما با افزایش تعداد واحدهای اجاره ای که شما در آن رشد می کند ، احتمالاً نیاز به برون سپاری این کار دارید و این برون سپاری با هزینه ای انجام می شود.
برای جلوگیری از هرگونه شگفتی نامطبوع هنگام خرید ملک ، قبل از اینکه واقعاً هزینه را بپذیرید ، شماره گذاری شماره ها را در نظر بگیرید. به این ترتیب وقتی تصمیم می گیرید یک مدیر املاک را استخدام کنید ، هزینه قبلاً در محاسبات سود و از دست دادن شما انجام شده است. در ضمن ، به یاد داشته باشید که عمل به عنوان مدیر املاک خود هزینه ای است - بنابراین به خودتان پرداخت کنید.
این به کاهش مالیات بدهی درآمدی که درآمد شما کمک می کند ، کمک می کند تا به شما یادآوری کند که وقت شما بیش از یک آزاد است. "
-Michael Jakobczak، نماینده فروش، Zolo
18. قوانین مالیاتی خود را بشناسید
"اکنون بیش از هر زمان دیگری ، برای سرمایه گذاران املاک و مستغلات بسیار مهم است که با قوانین جدید مالیاتی در حال ظهور به روز باشند. این بدان معناست که بیش از دانستن اینکه برنامه E (فرم 1040) چیست - می داند که چگونه می توانید برای کسر و مالیات های مناسب بر اساس ایالت ، ایالت و شهر خود ثبت کنید.
به عنوان مثال ، کد مالیاتی جدید به صاحبان املاک مسکونی اجازه می دهد تا هزینه های املاک شخصی (از جمله مبلمان) را کسر کنند و از قوانین استهلاک پاداش بازسازی شده بهره مند شوند. "
-ت Masterson ، مدیر بازاریابی برای Holistics Maple
19. هنگام خرید پول خود را بدست آورید
وی گفت: "پرداخت هزینه برای املاک و مستغلات آسان است ، به خصوص در این بازار که همه چیز به سرعت در حال فروش است. به طور کلی ، اگر ملک را نگه دارید ، به عنوان راهی برای کسب درآمد ، قدردانی نکنید. این می تواند کار کند اما هنوز هم خطر بیشتری از خرید درست است.
اگر در حال خرید اجاره هستید ، به دنبال خانه هایی باشید که به کمی کار نیاز داشته باشند و از روز اول جریان نقدی داشته باشند. فراموش نکنید که بودجه های مربوط به هزینه های سرمایه و نگهداری روتین را اضافه کنید. "
>>نکته: ارزیابی و خرید خواص اجاره بها در صندوق عقب آسان است.
20. برای اطمینان از معامله خود ، در حین سپردن ارتباط برقرار کنید
وی گفت: "پس از باز کردن سپرده ، این قرارداد بسته نمی شود. اگر در حال خرید بازار هستید ، فروشنده احتمالاً از این معامله اضطراب خواهد داشت و اینکه آیا همه چیز و همه بدون نماینده املاک و مستغلات مشروع هستند.
از شرکت Escrow/Title در اسرع وقت برای معرفی خود و به آنها اطلاع دهید که آنها در حال تهیه مدارک هستند. این امر اعتبار سنجی شخص ثالث را برای فروشنده فراهم می کند و آنها را راحت می کند.
همچنین، این انتظار را از قبل تنظیم کنید که به طور دوره‌ای در طول دوره امانت، پایه را لمس کنید و حتماً این کار را انجام دهید."
21. استراتژی های خروج متعدد داشته باشید
هرگز نباید ملکی را بدون داشتن چندین استراتژی خروج خریداری کرد. به عنوان مثال تلنگر را در نظر بگیرید. اگر به تازگی شروع به کار کرده اید یا سرمایه اضافی ندارید، می خواهید با خرید املاکی که تعداد مناسبی برای اجاره نیز دارند، عوامل خطر خود را کاهش دهید.
اگر در حال خرید فلیپ و مخازن بازار هستید، اما هنگام اجاره، جریان نقدی ملک یکنواخت یا منفی خواهد بود، به احتمال زیاد ده‌ها هزار دلار از دست خواهید داد.
خانه‌های مبتدی که در محدوده‌های قیمتی قرار دارند که می‌توان آنها را هر ماه با جریان نقدی مستحکم اجاره کرد، به شما این امکان را می‌دهد که یا با نگه‌داشتن آنها به‌عنوان اجاره‌ای، ثروت بسازید یا زمانی که اوضاع به سمتی می‌رود، خطرات خود را کاهش دهید.
22. درباره تئوری چرخه بازار بیاموزید
سعی کنید در مرحله درست چرخه سرمایه گذاری کنید. این یک حدس و گمان نیست، بلکه تلاش برای درک کلی این است که در پنج سال آینده با قیمت املاک و مستغلات چه اتفاقی خواهد افتاد.
من همیشه سرمایه گذاری های خود را در طول رکود و مراحل اولیه مراحل بهبودی خریداری کرده ام. این به من این امکان را می دهد که علاوه بر درآمد اجاره، سود سرمایه قابل توجهی هم داشته باشم.»
-پل کوگر، معامله گر و موسس، Foxy Trades LLC
23. عمده فروشان را پیدا کنید و مذاکره کنید
"من سالانه 10 میلیون دلار املاک و مستغلات را می گردانم و اکنون بیش از یک دهه است که دارم. حرکت اصلی من این است که هر بار که به خانه جدیدی نیاز دارم با شبکه عمده فروشان خود ارتباط برقرار کنم. می توانید از رسانه های اجتماعی برای یافتن گروه هایی از عمده فروشان برای ارتباط با آنها استفاده کنید.
هرگز اولین پیشنهاد یک عمده فروش را نپذیرید. همیشه قیمت کمتری بخواهید. آنها باید سریع خانه‌های خود را جابه‌جا کنند، بنابراین با قیمتی تخفیف‌خورده پیشنهاد دهید سریع ببندند.»
این مقاله و به طور کلی وبلاگ پشت بام، فقط برای اهداف اطلاعاتی و آموزشی در نظر گرفته شده است و مشاوره سرمایه گذاری، مالیات، برنامه ریزی مالی، حقوقی یا مشاوره املاک نیست. Roofstock مشاور یا نماینده شما نیست. لطفا برای مشاوره در این زمینه ها با کارشناسان خود مشورت کنید. اگرچه Roofstock اطلاعاتی را ارائه می دهد که معتقد است دقیق است، Roofstock هیچ گونه تضمین یا ضمانتی در مورد صحت یا کامل بودن اطلاعات موجود در این وبلاگ نمی دهد.
بلر فرانکلین
بلر مدیر بازاریابی محتوا در Roofstock است. او در حال حاضر برای دومین ملک اجاره ای خود در امان است و دوست دارد به عنوان سرمایه گذار املاک و مستغلات تجربه دست اولی داشته باشد.
